“총회본부 재건축, 교단 미래 짓는 새도약 기회”
총회본부 재건축은 교단 미래재원 마련 목적

총회본부 재건축 좌담회
진 행 : 2020년 1월 17일(금) 오후 4시
장 소 : 총회본부 3층 회의실

사 회 :  김종웅 목사(한국성결신문 편집위원장)
패 널 :  한기채 목사(부총회장, 재건축연구위원장) 
             최건호 목사(전 총회장, 충무교회 원로) 
             이기수 목사(교역자공제회 이사장, 재건축연구위 서기) 
             홍진유 장로(전 부총회장, 신덕교회 원로) 
             조영택 안수집사(현대산업개발 서울경기본부장, 충무교회)

1980년 건립된 총회본부는 지금까지 몇 차례 신축 이전과 재건축에 대한 의견이 대두되  었다가 지난해 제113년차 총회에서 총회본부 재건축연구위원회를 구성하기로 했다. 현재 재건축 타당성 연구가 진행되고 있는 가운데 총회본부 재건축에 대한  다양한  의견을 모으고 발전적인 방향을 모색하기 위해 재건축 좌담회를 마련했다. 

김종웅 총회본부 재건축은 교단의 가장 중요한 숙제다. 새로운 역사를 여는 일, 미래를 짓는 것이라고 주장하는 분도 있는데, 총회본부를 재건축하는 분명한 목적과 의미를 먼저 짚어봤으면 좋겠다. 

한기채 총회본부는 현 대치동에 건물이 들어서기 전까지 무교동에서 중앙교회와 같이 있었다. 당시 부총회장 홍기득 장로님의 헌신과 중앙교회가 무교동 예배당을 매각한 비용 일부, 전국교회 신자들의 헌금으로 현재의 총회본부 건물이 1980년 강남 대치동에 교단 70주년 기념관으로 지어졌다. 건축 후 40년 동안 강남의 요지에서 성결교회의 대외적 위상을 높여왔다. 총회본부 재건축은 교단 150주년을 바라보면서 교단 선교와 부흥, 교역자 연금기금, 다음세대 육성·투자를 위한 재원 마련이라는 중요한 의미가 있다.

김종웅 총회본부 재건축을 해야 한다는 데는 다들 공감한다. 하지만 교단의 재정 상황과 부동산 경기를 고려할 때 지금 총회본부를 꼭 재건축해야 하느냐는 의견도 있다. 어떻게 생각하나? 

최건호 총회 분위기가 중요하다. 지난 2012년 제106년차 총회에서 총회본부 재건축안이 부결이 된 적이 있는데 그 때 전체적인 분위기는 총회본부 재건축이 필요없다는 무용론이 아니었다. 교단 내에서 재건축에 대한 충분한 공감대와 신뢰를 얻지 못한 가운데 너무 성급히 졸속으로 일을 추진하려다가 부결된 것이다. 그리고 당시 교역자연금을 건축비로 사용한다는 얘기가 돌면서 은퇴 목회자들이 행여나 연금을 못 받을까봐 우려해 반대한 측면도 있다. 그러나 총회본부 재건축은 당연히 해야 할 일이다. 어느 때고 건축하기 좋은 호경기는 없다. 오히려 불경기의 저금리 상황이 건축비를 조금이라도 줄일 수 있는 호기일 수 있다. 믿고 기대할만한 연구안을 만들어준다면 충분히 이번 총회에서 재건축안이 통과될 수 있다. 

홍진유 총회본부 재건축 시기는 지금이 적절하다. 그러나 총회본부는 다른 곳으로 옮기고 수익성을 극대화할 수 있는 건물을 지어야 한다. 그것이 재건축의 목적을 위해 더 빠른 길이다. 재원이 많아야 선교도 많이 할 수 있고 교단도 발전될 수 있다. 건물 연간 임대수익을 몇 십억이라도 더 남기면 그만큼 교역자연금도 더 도울 수 있고 서울신대도 도울 수 있다. 이것이 교단발전에 기여하고 수익성과 상징성을 동시에 충족하는 길이다. 

조영택 현 총회본부는 이미 40년 된 오래된 건물이다. 향후 지가상승 가능성이 크지만 경제적 측면에서 재건축을 안 하면 손해다. 현 건물을 매각하고 새 건물 사는 것도 하나의 방법이지만 신앙선배들이 피와 땀으로 지은 것을 생각하면 이곳에 총회본부를 재건축하는 것이 타당하다. 또 재건축을 하면 가치가 상승하지 떨어지지 않는다.

이기수 총회본부 건물이 노후화되면서 실용성이 많이 떨어지고 최근 강남구청에서 안전진단을 요구할 정도로 재건축의 필요성이 커지고 있다. 교단의 150주년을 내다보면서 낙후된 건물을 대신해 번듯한 총회본부가 강남에 세워지면 교단의 위상을 높이면서 미래를 위한 수익 창출의 기회가 된다. 

김종웅 아무래도 총회본부 재건축 타당성 연구에서 가장 중요한 것은 재정적인 문제인 것 같다. 현재 재건축에 필요한 공사비가 300억 원 이상으로 알고 있는데 이 비용을 어떻게 조달할 것인지 알고 싶다.

한기채 재건축을 위한 비용은 ERA코리아의 보고서를 토대로 350억 원이 소요될 것으로 예상된다. 제1금융권에서 저리로 대출을 받아야 하겠지만 성결인들의 자발적 모금을 통해 최대한 빌리는 돈을 줄여야 한다. 제가 담임하는 중앙교회부터 시작하여 지역별, 단위별 모금운동을 벌일 것이다. 교역자공제회가 연금기금을 재건축에 투자할 의향이 있다면 기회도 줄 것이다.

이기수 교역자공제회의 입장을 밝혀두면 현재 연금기금 중 100억 원 정도를 수익형 부동산에 투자하여 수익을 내는 방안을 모색 중이다. 공제회가 투자할 수 있는 자금 60억 원에 남양주와 강원도의 보유 부동산을 매각한 대금을 더하면 약 100억 원이 된다. 그런데 연 6% 정도의 수익을 낼 수 있는 마땅한 곳을 아직 찾지 못했다. 총회본부 재건축에 연금기금을 투자하는 문제는 공제회 이사회서 신중히 논의하여 결정할 사안이다.

최건호 총회본부 재건축을 은행 돈을 빌려 쉽게 지으려는 생각부터 버려야 한다. 모금 계획을 세워 전국교회에 영적인 도전을 주면서 성결인들의 헌신을 이끌어내야 한다. 재건축을 통한 수익보다 하나님의 영광을 드러내는 것이 우선이다.   

김종웅 총회본부 재건축 후 활용성은 매우 중요한 부분인데 건축 규모와 설계, 추후 어떻게 활용할 것인지에 대해 말씀을 나눠 주시기 바란다.

한기채 사전컨설팅 업체인 ERA코리아의 중간보고를 받았는데 건축비는 350억 원에 건축면적 5,627평, 지상 15층, 지하 6층으로 지을 수 있다. 임대수익은 평당 8만4000원으로, 연 56억 원의 수익을 올릴 수 있는 것으로 보고되었다. 여기에 건축을 위한 금융비용 연이자 12억을 빼면 연 43억 8000만 원의 수익을 거두는 것으로 나왔다. 공실률은 5.2% 정도로 안정적 수준이다. 재건축이 완료되는 2023년 총회본부의 자산가치는 1409억 원으로 증가할 것으로 전망된다. 또 실용성 측면에서 총회본부 업무의 효율성을 높이기 위한 부서 재배치가 이뤄질 것이다.

조영택 재건축 공사기간은 2년 내외로 예상된다. 지하를 6층까지 파는 데 암반의 경우 경암이 나오느냐 연암이 나오느냐에 따라 건축 기간이 달라질 수 있다. 최근에는 신공법으로 건축기간을 단축하는 방법도 있다. 다만 현 총회본부가 주변 건물들과 인접해 있어 지하를 깊게 팔 경우 옆 건물에 미칠 영향을 고려해야 한다. 또 상징성을 살리기 위해 오피스 건물을 짓고 입주업체는 기독교 이미지를 훼손하지 않도록 선별할 필요가 있다.    

이기수 수익성을 생각할 때 총회본부는 임대가 제일 안 되는 제일 위 3개 층을 사용하는 것이 좋겠다.

홍진유 오히려 전망이 좋은 고층이 더 비싼 층이 될 수 있다. 건축설계 후 결정할 문제다. 총회본부를 비싼 강남에 두기보다 땅 값도 싸고 위치적으로도 더 좋은 곳이 있다. 총회본부가 현재 900평 정도의 공간을 사용하는 데 아현교회 학사 건물이 900평이다. 재건축의 목적과 취지를 살리려면 본부를 이전하는 것이 옳은 일이다.  

김종웅 총회본부 재건축에 대한 수익성도 중요하지만 성결교회 총회본부라는 상징성도 중요하다. 그러나 수익성을 강조하다가 상징성을 놓치고 그 반대의 경우도 생길 수 있다. 수익성과 상징성을 모두 갖추는 것이 이상적인 재건축의 목표가 될 수 있는데 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 방안이 있나.

한기채 재건축 후 총회본부는 상업화·세속화된 이곳 강남에 성결의 복음을 심고 24시간 교단을 홍보할 수 있는 선교센터의 역할을 감당할 것이다. 사랑의교회처럼 지하 공간에 예배실을 만들어 사용하는 것도 계획 중이다. 수익성도 자신할 수 있다. 부동산 임대에 대한 특화된 노하우와 데이터를 가진 업체를 공개입찰로 선정하여 맡긴다면 원하는 수익률을 얻을 수 있을 것이다.

조영택 수익성과 상징성을 모두 감안하면 숙박시설인 오피스텔은 할 수 없다. 테헤란로 오피스 임대가 현재는 괜찮으나 5~10년 후 상황이 어떻게 변할지 모르기 때문에 시행착오를 줄이려면 철저한 대비책이 필요하다.

홍진유 땅값이 비싼 강남에 총회본부가 꼭 있어야 할 필요는 없다. 오피스 공실률이 지금도 불안한데 5년 뒤 공실률이 더 커질 수 있음을 고려해야 한다. 건축 후 자금압박을 받으면 큰일이다. 이곳과 거리상으로 가까운 삼성역 인근에 현대가 100층 건물을 건축할 예정인데 임대수요가 그곳으로 쏠릴 수 있다. 재건축을 한 뒤 새 건물은 임대수익을 위한 용도로만 사용하고 총회본부는 다른 곳으로 이전하는 것이 수익성과 상징성을 모두 살릴 수 있는 방법이다. 돈 더 안들이고 총회본부 건물 하나가 더 생기는 셈이다. 또 필요하다면 아예 현 부지를 매각하고 이전하는 방법도 있다. 개인 부동산을 매각하는 것이 아니기 때문에 세금이 적게 나오는 이점이 있다.  

최건호 홍 장로님의 의견은 수익성을 극대화하는 좋은 아이디어다. 그러나 총회본부를 배제하고 수익만을 위한 건물을 짓는다면 이곳은 유지재단이 숙박시설을 관리하고 돈만 벌어다 주는 건물에 지나지 않게 된다. 

이기수 재건축연구위에서도 첫 회의에서 총회본부 이전에 대한 의견이 나와 논의한 바 있다. 그러나 제113년차 총회에서 총회본부 재건축연구위원회 구성을 결의할 때 현 총회본부 자리에 재건축을 하고 총회본부가 입주하는 것을 전제로 하여 허락한 것이다.

김종웅 총회본부 재건축 안이 지난 2012년 제106년차 총회에 상정되었다가 부결되었는데 당시 투명성 문제가 제기된 바 있다. 총회본부 재건축을 하게 된다면 투명성을 담보할 수 있는 방안은 무엇이라고 생각하는가.

이기수 재건축연구를 하는 1년간의 연구비는 류정호 총회장과 한기채·정진고 부총회장 두 분이 5,000만원 기금을 모아서 충당했다. 컨설팅에 필요한 모든 비용은 총회비를 한 푼도 안 쓰고 있다.

한기채 재건축연구 시작하면서 수익성, 상징성, 투명성, 실용성 등 4가지 원칙을 제시했고 이를 바탕으로 지금까지 연구를 진행해왔다. 아무래도 재건축연구위원들이 건축에 비전문가들이기 때문에 보다 전문성을 기하고자 한국성결신문 공고를 통해 교단 내외에서 3명의 전문위원을 위촉했다. 이 분들의 도움을 받아 사전 컨설팅 업체 공모도 진행했고 ERA코리아를 선정했다. 현재 ERA코리아가 재건축 컨설팅 중간보고서를 내놓았고 이를 토대로 홍보자료를 만들어 전국 54개 지방회에 배포해 재건축의 취지와 개요 등을 설명하려고 한다. 또 총회 실행위원회 등에서 연구안을 보고하고 대의원들의 의견을 청취할 계획이다. 이처럼 모든 진행 과정을 공개하면서 투명성을 충분히 담보했다고 생각한다. 

최건호 2012년 총회에서 총회본부 재건축안이 부결될 때와 다르게 총회장단이 자체적으로 컨설팅비를 마련해 연구를 진행하고 구체적이고 계획적인 컨설팅 연구보고서를 내놓으면서 여론도 매우 긍정적이다. 이 정도로 투명하고 신뢰할 수 있는 연구보고서라면 총회에서 반드시 좋은 결과를 얻을 것으로 기대된다.

김종웅 총회본부 재건축을 하는 약 2년 동안 총회본부 임시 거처도 필요하다. 업무 효율성 측면에서 어떻게 하는 것이 적절하다고 생각하는가.

홍진유 총회본부가 들어갈만한 곳은 현재 서울신대, 아현교회, 성락교회 등이 가능하다. 이중 아현교회를 추천하고 싶다. 우선 총회본부를 수용할만한 공간이 되고 서울역과 가까워 전국에서 오기 좋다. 교통도 편리하고 교단 신학교가 있었던 상징성과 역사성을 지니고 있다. 총회본부가 재건축 기간 들어갈 임대료 25억 원으로 현 아현학사를 리모델링해서 사용하고 아현학사의 학생들은 서울신대로 보내 주거비를 지원하면 아현교회와 서울신대 모두를 살리는 셈이다.

한기채 현재 서울신대 100주년 기념관에 총회본부가 들어갈 공간이 충분하다. 총회본부가 서울신대 안으로 들어간다면 학교 운영에도 큰 도움이 될 수 있다.

김종웅 총회본부 재건축을 위해서 아직 많은 과정이 남았는데, 가장 큰 문제는 역시 교단 총회의 승인을 받는 것이다. 재건축연구위에서는 이를 어떻게 준비하고 있으며, 어떻게 전망하고 있는가.

한기채 총회본부 재건축연구위는 제113년차 총회에서 부여한 재건축 연구를 위해 허락한 조직이다. 1년간 재건축의 타당성 여부를 투명하고 객관적으로 연구하고 보고서를 만들어 총회대의원들이 교단의 미래를 위해 올바른 선택을 할 수 있도록 하는 게 목적이다. 총회본부 재건축은 우리 교단의 미래를 짓고 새로운 도약의 기회라고 생각한다. 향후 150주년 미래를 위한 재원을 마련하고 교단 발전에 기여하는 동력이 되었으면 한다. 총회 전 54개 지방회의 여론을 경청하고 총회실행위원회 등에서 공론화하여 교단 총회에서 결론을 낼 수 있도록 할 것이다. 정리=남원준

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