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총회본부 재건축이 사업성 검토 결과, 추진하는 것이 타당하다는 결론이 나왔다.

성결회관(총회본부) 재건축연구위원회(위원장 한기채 목사)는 지난 2월 12일 총회본부에서 사전 컨설팅 업체 ERA코리아로부터 재건축 관련 ‘성결회관 최유효활용 방안’ 최종보고를 받았다.

앞서 ERA코리아는 지난달 재건축에 대한 중간보고서를 제출했는데 이번에 내용을 보강하여 더욱 종합적이고 세밀한 분석을 담은 최종보고서를 완성했다.

이러한 재건축 계획은 공개공지(일반인이 사용할 수 있는 공개공간)  23.3%를 전제로, 건폐율(대지면적에 대한 건축 바닥면적 비율) 60%, 용적률(대지면적에 대한 건축물의 연면적) 747%, 높이 48m 법적 기준을 반영한 수치다.

지난 중간보고서의 15층이 이번 최종보고에서 13층으로 변경된 것은 공개공지가 34.4%에서 23.3%로 줄고 건폐율이 46%에서 60%로 늘어났기 때문이다. 쉽게 설명하면 건축바닥이 넓어지는 대신 높이가 더 낮아진 것이다. 용적률은 중간보고서의 676%에서 747%로 늘어났다.

재건축 조감도에서 건물의 외관은 하늘로 뻗어가는 느낌의 세로가 강조된 디자인에 상층부에는 성결교회 마크를 부착해 상징성을 살렸다.

가장 중요한 사업수지 분석에서는 사업지출비용 359억 원, PF비용(대출이자 등 금융비용) 31억 원(연 12억 6000만원), 임대수입 연 56억 8000만 원 산정에 따라 연수입을 44억 2000만원으로 계산하고 준공 후 8년 차까지 대출 원금·이자 상환 후 수익 전환이 가능할 것으로 전망했다.

임대수익은 시장환경분석에 따라 월 적정임대료를 평당 8만 4,193원으로 가정했을 때 수치다. ERA코리아는 시장환경분석을 위해 총회본부 반경 500m 내 상업시설이 포함된 181개 빌딩을 전수 조사했다.

ERA코리아는 재건축 후 자산가치 상승에 대한 분석도 내놓았는데 현 평당 2,300만원의 가치가 향후 경기변동과 전체적인 침체를 고려한 연평균 약 4%의 상승률을 적용할 때 평당 2,587만원으로 증가해 2023년 총회본부의 자산가치는 약 1,479억 원에 이를 것으로 분석했다.

ERA코리아 권진원 이사는 “사업지(총회본부)는 토지의 최유효활용론에 비추어 볼 때 개발하는 것이 타당하다”며 “검토 결과 건축비에 대한 PF(은행대출)조달도 가능하고 자금 회수 및 상환에도 문제가 전혀 없을 것으로 판단된다”고 밝혔다.

또 “현재도 매년 약 40억 원(개발이익) 정도의 기회비용을 소모하고 있는 상태”라며 하루 속히 재건축을 하는 것이 교단에 유익이 된다고 조언했다.

이날 재건축 최종보고에는 총회장 류정호 목사와 재건축연구위원장 한기채 목사, 재건축연구위원 및 전문위원, ERA코리아 관계자 등 20여 명이 참석했다.

ERA코리아는 재건축 최종보고에서 A안과 B안을 제시했으나 교단의 재건축 목표를 고려하여 A안을 추천했으며 재건축연구위원과 전문위원도 최종보고서 검토 후 재건축 A안을 확정했다.