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진 행 : 2020년 5월 15일 (금) 오후 3시
장 소 : 총회본부 3층 회의실

패 널 : 류정호 목사 (총회장)
 한기채 목사 (부총회장, 재건축연구위원장)
 정진고 장로 (부총회장, 재건축연구위원)          
 이기수 목사 (교역자공제회 이사장, 재건축연구위 서기)
 박재규 목사 (유지재단 이사장, 재건축연구위원)
사 회 : 황승영 목사 (한국성결신문 편집국장)

총회본부 재건축연구가 마무리 되었다.   최종 연구보고서가 이제 제114년차 총회에 보고된다. 재건축 여부도 이번 총회에서 결정된다. 그런데 코로나19라는   돌발변수가 생겼다. 그동안 총회본부 재건축을 추진해온 총회장과 부총회장 등 재건축연구위원들에게 재건축 연구안과 향후 계획 및 입장을 들어봤다.  

총회본부 재건축연구가 이제 마무되었지만 코로나라는 돌발변수를 만났다. 그래도 추진해야 한다고 보는가?  

류정호 총회장 총회본부 재건축은 교단의 미래를 짓는 일이다. 교단창립 70주년에 이곳 강남으로 총회본부가 이전한 것은 교단 역사에 큰 전환점이 되었다. 이제 성결교회는 새로운 미래를 계획하고 더욱 원대한 비전을 품어야 한다. 그 시작이 바로 총회본부 재건축이다. 재건축을 통한 수익은 목회자 연금기금 확충, 신도시 전략적 개척기금, 다음세대 부흥기금, 서울신학대학교 발전기금, 통일기금 등 교단의 미래를 준비하고 투자하는 기금으로 귀하게 쓰일 것이다.

한기채 부총회장 교단창립 70주년 기념으로 세워진 현 총회본부 건물은 지난 40년 동안 교단의 행정 중심 역할을 감당해 왔다. 하지만 40년이 경과한 지금 건물의 노후화가 급속도로 진행되어 안전진단을 받아야 하고, 유지 보수에 상당한 비용이 소모되고 있다. 주변에서 가장 큰 건물이었던 총회본부는 이제 가장 초라한 건물이 되었다. 총회본부 재건축 연구위에 따르면 자산가치는 현 공시지가 300억 원 보다 훨씬 높은 1,479억 원으로 상승하고 연 예상수익은 56억 원이다. 상징성 또한 크다. 지금 당장 시작하는 것도 아니다.

이기수 공제회 이사장 지난 1년간 총회본부 재건축 연구를 하면서 재건축 연구에 대한 공감대가 많이 형성됐다. 언젠가 재건축을 해야 한다면 지금이 적기라고 본다. 언제 또 막대한 비용을 들여서 연구를 하겠는가? 건물이 너무 노후화돼서 많은 유지비용이 들고, 서울시의 용적률 제한(800%→400%로 하향) 용역진행으로, 재건축이 늦어질 시 사업성이 대폭 하락할 우려가 있다.

안전문제라면 총회본부 재건축을 심각히 고려해야 하지 않는가?

박재규 유지재단 이사장 총회본부 건물이 건축 후 40년이 지나면서 현재 노후화로 인한 유지보수비가 점차 증가하고 있다. 기본적인 관리, 유지보수 비용만 매년 수천만 원씩 필요하고 지붕 및 외벽 방수공사도 필요한 상황이다. 그런데 연간 임대수익은 1억4,000만 원 정도인데 앞으로 유지보수에 들어갈 비용을 따지면 사실상 마이너스 수준이다. 서울 강남 요지의 땅에서 나오는 임대수익으로는 너무 적다고 생각한다.

정진고 부총회장 최근 강남구청으로부터 안전진단 실시 통보를 받았다. 일단 안전진단을 미뤄놓은 상태인데 이에 대비하여 총회본부를 보수 및 리모델링할 경우, 현 임대수익으로 감당할 수 없는 상당한 비용이 들어갈 것으로 예상된다. 이것은 고스란히 총회의 부담으로 작용한다. 안전진단을 받았을 때, 만약 C등급 이하로 나오면 제3종 시설물로 분류되어 안전점검을 반기별(6개월)로 실시하고 이에 맞추어 총회본부를 보수, 리모델링을 해야 하는 데 하루 빨리 재건축을 하지 않으면 그 금액은 갈수록 늘어날 것이다.

총회본부를 재건축하는 일은 아시다시피 앞으로 100년을 내다보고 추진해야 될 일이다. 이번 재건축 연구를 하면서 미래를 위해 주변 도시환경과 개발 계획, 상권 변화 등에 대한 철저한 분석이 이뤄졌는가?

한기채 컨설팅 용역업체인 ERA코리아가 서울시 2030계획, 동남권(강남, 삼성, 잠실) 개발계획, 인문환경분석(거주·직장인구) 등 서울과 강남의 개발계획을 상세히 조사, 보고하였고 연구보고서에도 게재되어 있다. 또 강남지역 및 총회본부 주변의 오피스 매매가 및 임대가를 분석한 결과, 경기가 침체되고 있는 상황에도 매매가는 약 4%, 임대가는 약 3.59% 수준으로 상승하는 것으로 나타났다. 이에 따라 총회본부 재건축은 막대한 수익을 얻을 수 있는 성공적인 사업이 됨으로, 하루라도 빨리 재건축을 하는 것이 교단에 유리하다는 결과를 얻었다. 

그러나 총회본부 재건축 연구보고서는 코로나 사태 이전에 작성되었기에 코로나 이후에 대해 예측할 수 없다는 지적도 있다. 실제로 국내 경기와 부동산 침체가 일어나고 있다.

류정호 물론 코로나 펜데믹으로 우리나라를 비롯한 세계 경제는 급격히 하락했다. 경제 전문가들은 소비·수출 감소로 인한 경기위축의 심화, 마이너스 성장률, 실업률 상승 등 코로나의 영향이 16개월 이상 지속될 것으로 예상한다. 하지만 또 반대로 세계경제가 바닥을 확인하고 U자형으로 반등하며 회복할 것이라는 예측도 있다. 그러나 위기에도 기회가 온다. 우리에겐 든든한 고정 자산이 있다.

한기채 금융기관에서는 과거 IMF와 리먼 사태에서도 경제회복이 상당히 빠르게 진행되었음을 예로 들면서 지금 재건축을 진행해도 문제없다는 답변을 받았다. 또 실제 사업 시행까지는 18개월 정도 소요되므로 현재의 경기위축에 지나치게 민감해할 필요는 없다고 본다.
  
박재규 경기가 어려울수록 공사 수주에 어려움이 발생하므로 자원이 준비된 소비자는 같은 용역비로 더 좋은 건설사를 선정할 수 있어 오히려 기회가 될 수 있다.

이기수 경제위기 상황이라 착공 이후 시공사가 부도날 수 있다는 우려도 있지만 시공사의 책임준공으로 이러한 위험을 사전에 방지할 수 있다. 시공사의 책임준공은 대출 금융기관의 대출 조건에 포함된 것으로서 시공사의 공사비 수금조건과 직결되어 철저히 준수할 수밖에 없는 게 업계 철칙이다.

건축비 부담이 만만치 않을 것으로 보인다. 이 비용을 어떻게 조달할 계획인가?

한기채 총회본부 재건축에 상당한 비용이 발생하는 것은 사실이다. 컨설팅 업체에서 산정한 비용은 사업비 362억 원과 금융비용이 31억 6,000만 원으로 총 393억 원이다. 여기에 컨설팅 업체가 다 파악할 수 없는 이후 인·허가 과정에서 발생하는 추가 경비의 유무에 따라 다소 상승할 수도 있을 것으로 예상된다.

정진고 사업비 마련을 위해 금융기관에 정밀하게 문의했다. 금융기관은 현재 성결회관 자산 가치를 충분히 산정한 후에 현재의 최종 사업수지표 상의 사업비에 대하여 전액 대출은 전혀 문제가 없다고 확답(회신)을 받았다. 제1금융권의 다른 은행을 통해서도 대출 의향서를 최대한 확보하였기에 사업비 조달의 어려움은 없을 것으로 판단된다.

박재규 총회본부 주거래 은행의 경우 2.5%의 낮은 금리로 돈을 빌릴 수 있다. 후일 실제 차입이 발생할 시점에서는 금융권 전체에서 다양한 PF구조를 세밀하게 검토한 후 금융비용을 가장 줄이는 최적의 방안을 채택하여 진행하면 되리라고 생각한다.

이기수 재건축 사업의 세무 업무는 과세와 비과세가 동시에 발생하는 복잡하고 전문적인 분야로서 재건축 연구단계에서는 한계가 있어 진행되지 않았다. 다만 과세 부문에서 세 부담이 비과세 부문에서 절세가 예상되며 향후 본격적으로 진행될 경우, 최우선적으로 검토할 사안임을 인지하고 있다.

류정호 총회본부 재건축을 위해 교단 차원의 모금 운동이 필요하다. 코로나19 사태로 인해 지금은 지교회를 지원하고 독려하는 일이 우선이지만, 코로나19 상황이 안정되면 경제 상황을 살핀 후에 모금운동을 전개해야 한다. 모금 운동은 단순히 사업비 마련이 목적이 되어서는 안 된다. 성결교회의 행정 중심인 총회본부를 재건축하는 일은 특정인 한 두 사람이 아니라, 모든 성결인 한 사람 한 사람의 과업이다.

교단 총회에서 총회본부 재건축 승인을 받게 된다면 이후 신축 건물이 완공될 때까지 어떤 절차와 과정을 거치게 되는가?

한기채 제114년차 총회 결의 후 재건축위원회를 구성하고, 사전 단계를 거친 후 실제 시공에 들어가기 까지는 약 18개월이 소요될 것으로 전망하고 있다. 재건축위는 공사기간 중 총회본부 이전 계획을 세우고 공사비 대출 및 사업자 선정과 계약을 체결하게 된다. 설계사, 세무 대리인, CM사, 시공사 등 각종 용역회사는 공개입찰을 통해 선정한다. 재건축은 약 4년 내(인허가 1.5년 + 건축 2.5년)에 완공하고 완공 후 약 8년 내에 차입금을 100% 상환하는 것이 최종 목표다.

총회본부 재건축 후 활용성도 매우 중요한 부분인데, 건축 규모와 설계, 추후 어떻게 활용할 것인가? 

이기수 오피스 건물의 규모는 국내 유력한 건축설계사무소의 법규 검토를 통하여 인·허가가 가능한 최유효 건축방안(용적률, 층수 등)을 도출한 결과, 지상 13층, 지하 5층 연면적 5,717평(지상 3,630평, 지하 2,087평)으로 보고됐다. 지하 1층에서 지상 3층까지는 근린생활시설이 들어오고 총회본부 공간 3개 층을 제외한 나머지는 일반 사무공간으로 사용하게 된다.

박재규 오피스텔로 사용될 경우 불특정 다수인을 일일이 통제할 수 없고 시설 관리의 어려움도 있다. 또 오피스텔의 라이프 스타일 주기가 최근 아주 빨라지고 있어 계속 관리하지 못하면 월세 하락은 물론 공실 발생도 불 보듯 뻔하다.

총회본부 재건축 안이 2012년 제106년차 총회에 상정되었다가 부결되었는데 당시 투명성 문제가 제기된 바 있다. 총회본부 재건축을 하게 된다면 투명성을 담보할 수 있는 방안은 무엇이라고 생각하는가?

이기수 재건축연구위원회를 구성하고 세운 4가지 원칙 중 하나인 투명성을 담보하고자 많은 노력을 기울였다. 연구 및 용역업체 컨설팅 비용 예산도 총회장단 3인이 출연한 5,000만 원으로 충당해 총회비를 한 푼도 사용하지 않았다. 전문위원을 선정할 때도 신문에 공고하여 교단 내외에서 3명을 선임했고 컨설팅 업체인 ERA코리아도 공모를 통해 4개 업체 중 심사숙고하여 선정한 것이다.    

한기채 재건축위원은 1년 단위로 교체할 수도 있고 건축, 설계, 시공 등의 모든 과정을 분기별로 온라인으로 공개할 계획이다. 외부 감사도 받을 예정이다.

박재규 무엇보다 중요한 것은 신뢰와 경청이다. 객관적이고 투명한 결과를 담은 재건축 연구보고서를 만들어도 신뢰하지 않는다면 무슨 소용이 있겠나. 보고서는 읽지도 않고 근거 없이 떠도는 이야기에 귀 기울이지 않아야 한다. 

총회본부 재건축의 중요한 이유 중 하나가 수익성이다. 수익성을 어떻게 예상하고 있는가?

이기수 재건축에서 수익성 부분이 가장 중요하기 때문에 큰 비용을 들여 가장 신뢰할만한 업체에 컨설팅을 의뢰한 것이다. 그 결과 ERA코리아로부터 총회본부가 사용할 3개 층의 면적을 제외하고도 임대수익이 연 56억 8,000만 원에 이를 것이란 보고를 받았다. 금융비용을 제하고도 연 44억 2,000만 원의 수익을 얻을 것으로 전망하고 있다.

정진고 수익성에 가장 큰 영향을 주는 것이 공실률인데 ERA코리아의 조사에 따르면 강남지역의 오피스 10년 평균 공실률은 7.2%이고 현재 공실률은 5.2% 수준이다. 이사 등을 통해 자연 공실률이 5%라는 것을 감안하면 공실 위험이 타 지역에 비해 매우 낮은 편이다.

박재규 총회본부 반경 500m 내 상업시설이 포함된 181개 빌딩을 전수조사한 결과도 비슷한 수준이다. 재건축 후 8년이 지나면 금융비용을 다 갚고 매년 56억 원이 교단으로 들어온다는 데 재건축을 더 이상 미룰 수 없는 이유다.

총회본부 재건축에 전 성결인의 협력이 필요할 것으로 보인다. 총회본부 재건축이 추진된다면 목회자와 평신도들의 헌신을 어떻게 이끌어낼 것인가?

류정호 오늘날 성결교회의 부흥과 성장은 평신도들의 헌신과 동참의 결과라고 단언할 수 있다. 40년 전 성결회관이 건립될 때에도 당시 부총회장 홍기득 장로님의 후원을 비롯한 수많은 성도들의 헌신으로 공사가 중단 없이 무사히 완공되었던 것은 익히 아는 사실이다.

정진고 재건축이 승인되면 평신도가 헌신할 수 있는 분야는 더욱 많아진다. 전문적인 지식과 기술로 재능기부를 할 수 있고, 마음을 다한 헌금으로 돕고, 교단과 안전공사를 위해 기도할 수 있다. 성결회관 재건축을 통해 우리 교단이 하나 되고, 새롭게 도약하여 새 시대를 열어가길 기대한다.

총회본부 재건축과 관련해 성결인들에게 하고 싶은 말씀이 있다면 해 달라.

류정호 총회본부 재건축은 모두가 한 마음이 되어야 가능하다. 40년 전 성결교회 70주년 기념으로 총회본부를 건축한 저력으로 다시 마음을 모은다면 일은 쉬울 것이다.

한기채 우리가 지금 누리는 많은 것들이 이전 세대로부터 물려받은 것이다. 우리도 다음세대를 위해 준비해야 한다. 총회본부 재건축이 교단의 미래를 짓는다는 의미로 전 교단적인 운동이 되었으면 좋겠다.

정진고 성결인들의 자발적인 동참과 헌신으로 재건축이 추진되길 바란다. 이번 총회에서 재건축안이 통과되고 가장 적절한 때에 건축이 이루어진다면 큰 무리 없이 재건축이 진행될 수 있을 것이다.

이기수 지금은 코로나19 사태 등으로 어렵지만 총회본부 재건축은 다음세대를 위해 한 마음을 모아야 할 일이다. 앞으로 교역자 연금 구조가 갈수록 어려울 것으로 예상되는데 총회본부 재건축 임대수익으로 연금 지원이 이루어진다면 미래에도 안정적인 연금 지급이 이루어질 것이다. 
 
박재규 교단 재산을 관리하는 입장에서 총회본부가 많이 노후화 되고 보수비용이 증가하는 사실만으로도 재건축을 해야 하는 당위성은 충분하다. 내가 섬기는 교회가 노후화 되었다면 성도들이 나서서 재건축을 하려고 할 것이다. 연 40억 이상의 수익도 거둘 수 있다고 하니 재건축은 당연한 일이다. 정리=남원준