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총회본부 재건축을 두고 지난 수년 간 치열한 대립과 온갖 논란이 일었지만, 엄밀히 이는 재정과 진행 과정에 대한 우려일 뿐, 사실 ‘재건축’ 자체의 필요성에 대해서는 대부분이 공감하고 있다. 건축한 지 40년이 된 현 총회본부의 노후화가 심각해 안전 문제가 대두되고 있어 언젠가는 지어야 하기 때문이다.

현재 총회본부는 매년 유지비용만 수천만 원이 들어가고 있다. 그나마 고비용이 예상되는 지붕 수리 및 외벽 방수 공사 등은 수년 째 재정 적자로 미루고 있는 중이다. 그도 그럴 것이 현 총회본부의 연간 임대수익은 1억 4,000만 원에 그쳐, 해당 수익으로 여타 사업은 고사하고, 이를 건물 유지 보수에만 사용하기도 급급한 상황이다.

여기에 최근 강남구청은 총회본부에 대한 안전진단을 실시할 것을 통보했다. 현재 이를 가까스로 미뤄놓고는 있지만, 만약 재건축이 무산될 시, 최소 수천만원 이상의 안전진단을 실시할 수밖에 없다.

결정적으로 눈에 띄게 진전되는 건물의 노후화는 더 이상 유지 보수로만 버티기에 그 한계가 명확한 상황이다. 총회본부에서 근무하는 직원들과 입주자의 안전을 위해라도 재건축은 미룰 수 없는 상황에 이르렀다.

문제는 시기다. 재건축의 필요성에 대해서는 공감하지만, 교계와 사회 전체가 각종 위기를 겪고 있는 지금 무리하게 재건축을 추진해야 하는 것이냐는 우려는 타당하다. 경제 불안이 큰 상황에 총회 재정을 최대한 확보하고 재건축을 추진해도 결코 늦지 않다는 주장도 설득력을 얻고 있다.

하지만 단순히 경제 사정만 고려하다가 결정적인 시기를 놓치면 사업 기회를 놓칠 수 있다. 서울시의 부동산 정책과 강남권의 부동산 흐름을 무시할 수 없기 때문이다.

당장 고려해야 할 것은 ‘용적률’이다. 대지면적에 대비해 확보할 수 있는 연면적(건축물의 전체 면적)을 지칭하는 ‘용적률’은 건물의 규모를 결정짓는 핵심요소다. 현재 서울시가 해당 지역에 시행하는 용적률은 800%로, 지상 13층, 지하5층의 재건축 설계는 이에 기반하고 있다.

눈여겨봐야 할 것은 서울시가 용적률을 대폭 낮추려 한다는 점이다. 실제로 서울시는 현 800%의 용적률을 400%로 조정키 위한 용역을 진행 중인 것으로 알려졌다. 만약 재건축이 늦어진다면, 건물 규모 역시 절반 수준으로 작아지고, 임대 수익 역시 절반에 그칠 수밖에 없다. 단순히 새 총회본부의 확보가 아니라 건물 임대수익을 통한 사업성을 고려한다면 아직 용적률 하향 조정이 완료되지 않은 지금 재건축으 시작해야 한다는 결론이다. 

여기에 본 총회본부가 위치한 강남권이 본격적인 개발을 앞두고 있다는 점도 무시할 수 없다. 먼저 총회본부와 1km 반경 내에 위치한 삼성역에 복합 환승센터가 들어서 그 일대가 교통과 문화의 중심으로 새롭게 변화할 예정이다.

삼성역 복합환승센터도 조성된다. △삼성-동탄 광역 급행철도 △KTX 동북부 연장 △GTX-A △GTX-C △남부광역급행철도 △위례-신사선 등 6개 노선 역사가 통합 건설되며, 용산을 뛰어넘는 서울의 새로운 교통 중심지가 된다.

여기에 올해 착공이 시작되는 현대 자동차 사옥(Global Business Center/ 이하 GBC)은 지하 7층, 지상 105층(569m)으로 잠실 롯데타워를 뛰어넘는 국내 최고층 건물이 될 전망이다, 대한민국의 새로운 랜드마크가 될 GBC에는 각종 업무시설과 숙박시설은 물론이고, 공연장, 집회장, 전시장 등의 문화 시설과 관광휴게시설 등이 들어서게 된다.

결정적으로 코엑스몰과 GBC의 지하를 연결해 건설할 잠실야구장 30배 크기(연면적 42만㎡)의 공간은 쇼핑과 문화의 중심이 될 거대한 지하도시로 벌써부터 각광을 받고 있다. GBC는 오는 2026년 완공을 목표로 하고 있다.

이 외에도 잠실운동장 일대를 새롭게 개발하는 MICE 복합사업 역시 올해 착공되어 3단계에 걸쳐 2026년 완공 예정이다.

기업회의(meeting), 포상관광(incentives), 컨벤션(convention), 전시(exhibition)의 네 분야를 아우르는 MICE 복합사업은 서울시가 추진하는 국제교류복합지구 사업 중 순수 민간투자사업으로 시행되며, 사업비만 무려 2조2800억원에 달하는 대규모 민자사업이다.

이미 지금도 총회본부가 위치한 강남권은 부동산 가치로서 대한민국 최고 수준이지만, 시대는 이에 만족하지 않고, 매일 새로운 변화와 발전을 도모하고 있다. 총회본부의 재건축은 지역의 발전에 따른 당연한 투자이자, 엄청난 반사적 이익을 가능케 할 최소한의 조치라고 볼 수 있다.